Baukostenmanagement kann unterstützen, Ausgaben bei Neu- oder Umbau zu kontrollieren. Unabhängige Berater behalten den Überblick – und greifen wenn nötig ein.

Branchenexperte Arthur Krasovic über Baukostenmanagement, warum unabhängige Berater für den finanziellen Überblick sorgen – und wenn nötig, korrigierend eingreifen.

Warum spielt Baukostenmanagement so eine wichtige Rolle?

In den vergangenen Jahren wurde festgestellt, dass die Baukosten immer deutlich überschritten werden, wenn nicht entsprechende Maßnahmen getroffen werden, um diese in den Griff zu bekommen. Bisher haben immer die Planer oder Architekten die Baukosten geschätzt und auf dieser Basis das Projekt aufgesetzt. Zieht man an diesem Zeitpunkt einen externen Berater im Kostencontrolling hinzu, beurteilt er unvoreingenommen die Baukosten. Im Idealfall führt dieser Projektberater auch während der Bauzeit eine begleitende Kontrolle der Kosten durch.

Wann sollte mit dem Management gestartet werden?

Man sollte so früh wie möglich damit beginnen, idealerweise schon vor der Planungsphase. Wenn der Architekt dann anfängt, die Kosten zu schätzen, ist der externe Berater bereits im Planungsteam dabei.

Was versteht man grundsätzlich unter dem Begriff „Baukosten“?

Darunter versteht man die Bauwerkskosten (Rohbau, Technik, Ausbau) inklusive der Aufschließung, der Einrichtung und den Außenanlagen. Die Baukosten beinhalten jedoch nicht alle Kosten eines Projektes. Deshalb ist es sinnvoll, wenn sich alle Beteiligten an die Begriffe der ÖNORM halten, um Missverständnisse zu vermeiden. Diese unterteilt die Gesamtkosten eines Projektes im Hochbau in Baugrund, Aufschließung, Rohbau, Technik, Ausbau, Einrichtung, Außenanlagen, Honorare, Nebenkosten und Reserven.

Für welche Projekte bietet sich Baukostenmanagement an?

Weist das Bauprojekt eine gewisse Größe auf, was zum Beispiel gerade im Hotelbau häufig vorkommt, ist es ab einer Investitionssumme von rund einer Million Euro sinnvoll, einen Externen mit dem Controlling des Gesamtprojekts zu beauftragen.

Wer kann beratend zur Seite stehen?

Hauptsächlich übernehmen Berater aus Büros im Bereich Projektsteuerung und -management die Kostenkontrolle. Der externe Berater bewahrt sozusagen den Überblick für den Bauherrn und steuert das Projekt.

Gibt es dabei verschiedene Ausprägungen?

Im Grunde gibt es drei Formen, die eine solche Beratung haben kann: Der Projektmanager vertritt den Bauherrn in allen Bereichen. Zweitens der Projektsteuerer, der dem Auftraggeber zuarbeitet. Zudem gibt es eine begleitende Kontrolle im kaufmännischen oder technischen Bereich. Generell endet die Projektbegleitung nicht mit der Fertigstellung, sondern es wird auch die Verwaltung inklusive auftretender Baumängel und Haftungsfragen betrieben.

Was legt der Berater vorab fest?

Die Themen, die bearbeitet werden, entstehen meist in Teamarbeit: Es gilt, die Maßnahmen, die sich der Bauherr wünscht, mit den Vorstellungen des Architekten abzustimmen. Auf dieser Basis werden dann die Kosten errechnet.

Werden die Kosten dabei zum ersten Mal abgebildet?

Die erste Schätzung erfolgt durch den Architekten auf Grundlage der Kubatur. Je weiter das Projekt fortschreitet, desto genauer wird diese ursprüngliche Kalkulation. Bis sie schließlich während der Bauphase zur Berechnung wird.

Unterscheidet sich das Management in seiner Struktur je nach Bauvorhaben?

Die Neuerrichtung eines Gebäudes ist betreffend Kosten, Umfang und Dauer wesentlich leichter einzuschätzen als ein Um- oder Neubau. Besonders im Hotelbau ist der Faktor Zeit, zwischen den Saisonen, elementar. Durch diesen Zeitdruck lassen sich Bauherren vielfach verführen, eventuelle Zusatzkosten nicht ernstzunehmen. Und am Ende drohen immense Kostenerhöhungen. Hier würde ein externer Projektberater eingreifen, denn er entscheidet nur aufgrund von Kostenwahrheit und -sicherheit.

Worauf gilt es in der Praxis zu achten?

Häufige Gefahren sind überzogene Vorstellungen hinsichtlich Materialien, Größen oder falsche Einschätzungen der örtlichen Gegebenheiten. Wesentlich sind in der Praxis auch Überraschungen bei der Beschaffenheit des Grundstücks.

Können Sie hier Beispiele nennen?

Wenn der Boden zum Beispiel kontaminiert ist oder unerwartet Fels auftritt. Deshalb sollte man den Untergrund vor einem Bau-projekt geologisch prüfen lassen. Vor allem, weil das Risiko des Baugrunds jedenfalls beim Bauherrn bleibt und er dafür finanziell einstehen muss.
Die Kosten einer solchen Untersuchung stehen in keinem Fall im Verhältnis zu dem großen Risiko, dem sich der Bauherr aussetzt.

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